Когда рухнет рынок недвижимости: квартиры перестают покупатьс

Когда рухнет рынок недвижимости: квартиры перестают покупатьс

Рынок недвижимости переживает не самые приятные в своей истории времена. Спрос падает, квартиры перестают покупать, несмотря на все заманчивые предложения от государства, банков и застройщиков. Наступают смутные времена.

Сейчас вряд ли кто может сказать, что ждет рынок жилой недвижимости завтра. Варианта всего два: либо он рухнет, либо будет жить-поживать, как раньше. Третий вариант пока что не проглядывается, хотя осторожные мнения, что пришло время поменять подходы к развитию жилищного строительства, звучат. Но искать свой собственный путь – это слишком сложно.

Плохие вести

Официальные цифры свидетельствует об упадке на рынке недвижимости. Продажи сократились катастрофически. В Москве, по сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок снизилось на 7%, а в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%, сообщает «Метриум». С ипотекой тоже не все гладко. Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. В апреле относительно марта динамика была еще хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте. На вторичном столичном рынке ситуация аналогичная. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.

Подобная ситуация быстрого падения характерна не только для Москвы. Общероссийская статистика утверждает, что ипотека рухнула в мае почти на 80%. Рынок «первички» – на 42%, «вторички» – на 90%! Стагнация? Кризис?

Петербургские цифры также выглядят печально. По данным сервиса DataFlat.ru, по сравнению с маем прошлого года число ДДУ сократилось вдвое – с 5 до 2,3 тысяч. В Ленобласти в мае заключено в 1,9 раза меньше договоров ДДУ, чем в апреле; снижение по проданной площади – в 1,7 раза. В общем, как ни смотри, везде существенное снижение.

Стройки встали

И пошли. Официально снижения объемов строительства не предвидится. Понятно, что все это результат резко поднятой ключевой ставки, которая повлекла за собой удорожание всех кредитов. Плюс общая нервозная ситуация на финансовых и прочих рынках.

Эксперты говорят, что максимум, кто пострадает, – это небольшие компании. Если исходить из истории рынка, то взлеты, падения – обычная вещь, и больше взлеты.

«Пока никаких предпосылок к заморозкам строек нет. Цены на стройматериалы постепенно стабилизируются, некоторые позиции: пиломатериалы, металлоизделия, линолеум пошли вниз. Дорожают пока только те товары, в которых большая доля импорта, например, лакокрасочные материалы, керамическая плитка, обои, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Есть предпосылки и к снижению ставок по кредитам для застройщиков. За прошедшие с момента взрывного роста ключевой ставки месяцы она понижалась уже четыре раза и опустилась с 20 до 9,5%. Значит, заемные деньги для бизнеса также становятся дешевле. Кроме того, к осени спрос на жилье традиционно возрастает».

Цены, правда, стабилизируются. Некоторая группа товаров откровенно дешевеет. А вот спрос ведет себя непрогнозируемо. «30-летняя практика показывает, что жилье, являясь товаром первой необходимости, всегда востребовано на рынке, – комментирует Дмитрий Щегельский, гендиректор АН «Бeнуа». – В сегодняшней ситуации мы можем говорить о снижении спроса и, как следствие, снижении количества сделок. В среднем по году, думаю, что количество сделок будет примерно на 25% меньше, чем в 2021 году. Т.е. примерно 90 тысяч сделок. Хочу заметить, что это примерно столько же, как в 2008 году и больше на 15%, чем в 2015-м. Каждый раз, когда количество сделок снижалось, затем сразу наступал долгосрочный их рост. Конечно же, снижение активности спроса повлияет и на цены, которые к концу 2022 года будут на уровне января 2022 года». Но это не все. «Если низкий спрос продержится дольше полугода, то застройщики вынуждены будут так же пересматривать цены, потому что первым начнет коррекцию цен вторичный рынок, и первичному ничего не останется делать, как идти в унисон, – говорит он. – Застройщики не смогут остановить уже начатые проекты, так как их заморозка встанет дороже, чем продажа по более низкой, чем сейчас, цене. Новые проекты некоторые небольшие застройщики могут и не начать. Но не надо забывать, что пять застройщиков Петербурга контролируют более половины рынка», – резюмирует Дмитрий Щегельский.

Тем не менее, официальные лица не исключают снижение объемов строительства, но очень осторожно намекают на это. «Вопрос в закладке новых проектов. Сегодня есть разные оценки, что мы получим снижение где-то 20-30% по новым объектам при ставке проектного финансирования 15%, которая будет поддержана, с 24,5% до 15% снизится. В этой части будем двигаться», – сказал глава Минстроя России Ирек Файзуллин на заседании общественного совета при Минстрое, которое прошло в конце марта. Но, очевидно, основная задача-максимум сейчас – сохранить объемы строительства. И власти будут делать все, чтобы этого добиться.

Однако это не исключает снижения спроса, и как минимум многочисленных переносов сроков ввода, которые будут создавать нервозную обстановку на рынке. Большая проблема – ценообразование, которое потеряло логическое обоснование. Все это способно разбалансировать рынок новостроек в ближайшей перспективе. Хотя он уже разбалансирован.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован.