Санкции против новостроек: снижение качества жилья, падение объемов строительства, рост цен

Санкции против новостроек: снижение качества жилья, падение объемов строительства, рост цен

Беспрецедентные антироссийские санкции ударят по рынку новостроек. Сила этого удара будет зависеть от многих факторов. Но под удар попадает качество строительства, объемы новой стройки и, как результат, рост цен при снижении платежеспособности населения.

Рынок недвижимости лихорадит. После нескольких лет относительной стабильности опять наступает период перемен и неопределенности. Как ни странно, последние меры государства (эскроу, проектное финансирование), которые стали испытанием для новостроек и девелоперов, в текущей ситуации могут оказаться спасительными: дольщики остаются более-менее защищенными от долгостроев. Но санкционная политика в любом случае окажет негативное воздействие на всю экономику и строительную отрасль в частности. К сожалению, строительные трудности зачастую решаются за счет покупателей.

Запретные плоды

Жилищное строительство – одна из немногих отраслей, которая практически не зависит от импортных материалов и технологий. Чиновники говорят о том, что эта независимость достигает 90%, а оставшиеся 10% можно заменить. Но процесс этот небыстрый.

«На рынок недвижимости напрямую влияют санкции, касающиеся поставок стройматериалов, – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Да, большинство материалов отечественного производства. Но есть и те, которые поставлялись преимущественно из-за рубежа. Например, лифтовое оборудование, некоторые типы отделочных материалов, электронные комплектующие. По большей части, это европейские товары, – лакокрасочные изделия, например, из Финляндии, насосы из Германии, сантехника – из Германии и Польши. В таких поставках, как противоморозные добавки в бетон или системы кондиционирования, к сожалению, пока нет достаточно качественного серийного российского производства. Поэтому здесь возможно только китайское замещение».

«Уже сейчас можно наблюдать определенное влияние санкций на рынок недвижимости. Ряд застройщиков были вынуждены переработать свои проекты, скорректировать логистические цепочки. В перспективе возможны и иные проблемы: технологическое отставание отрасли в целом и производств, дефицит запасных частей для станков и строительной техники. Надеюсь, что власти понимают эти риски и уже разрабатывают меры по их нивелированию», – надеется Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»).

Пессимистично оценивает перспективы рынка в эпоху санкций коммерческий директор «Кортрос» Дмитрий Железнов. «Санкции могут серьезно изменить рынок недвижимости. В какой-то степени мы можем увидеть откат по некоторым характеристикам и качеству новых жилых комплексов. К примеру, вновь сократится доля квартир с отделкой от застройщика, – говорит он. – Объемы строительства также могут упасть. Производство стройматериалов зависит от импортного оборудования, которому придется искать замену». Кроме того, по его мнению, сейчас встает вопрос, а нужно ли строить 120 млн кв. м жилья в год, может ли такой объем поглотить рынок, если доходы населения будут сокращаться».

Снег или жара?

Прогнозы строить, конечно, сейчас трудно. Перспективы туманны. Пока что рынок лихорадит. В марте и в целом за первый квартал наблюдался ажиотажный спрос. По данным Росреестра, за три месяца в России было зарегистрировано 247 тыс. договоров долевого участия – на 30% больше показателей 2021 года. Больше всего ДДУ заключено в Москве (38,6 тыс.), Московской области (26,4 тыс.), Петербурге (22,4), Краснодарском крае (15,4 тыс.) и Красноярском крае (11,6 тыс.). На 15% выросло количество зарегистрированных договоров купли-продажи. Чаще всего такие сделки заключали в Московской области (72,3 тыс.), Краснодарском крае (57,3 тыс.), Москве (41 тыс.), Свердловской области (36,7 тыс.) и в Татарстане (32,2 тыс.).

В апреле, говорят участники рынка, спрос значительно снизился (официальных цифр пока нет), но это было связано, в первую очередь, с ипотекой, которая серьезно подорожала. С массовым внедрением льготной ипотеки (с 1 мая ставка до 9%) спрос может вернуться.

фото: Санкции против новостроек: снижение качества жилья, падение объемов строительства, рост цен

Таким образом, пока что рынок новостроек особых последствий от санкции не почувствовал (если не считать ипотечного подорожания). Застройщики говорят только о росте себестоимости. Так, по словам директора по экономике Группы RBI Сергея Кайстрюкова, рост строительной себестоимости жилья за первый квартал 2022 года можно оценить в 10-15%. «Это сопоставимо с ростом себестоимости за весь 2021 год», – отмечает он. Но себестоимость себестоимостью, а цена все-таки формируется исходя из спроса и предложения. И тут есть куда двигаться – как в сторону повышения, так и снижения.

Одно точно – нынешняя ситуация еще больше увеличит роль государства в стимулировании и регулировании строительства жилья (и не только жилья), хотя эта роль и так постоянно росла в последние годы. Застройщики оценивают меры поддержки от государства позитивно. «Меры по поддержке отрасли принимаются. И ипотека с субсидированной ставкой – одна из них. Для застройщиков также принято льготное кредитование, сокращение сроков разработки и согласования градостроительной документации. В сфере земельных отношений предусмотрена пролонгация договоров аренды участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и возможность льгот по аренде, упрощение порядка различных экспертиз. Если эти меры и поэтапная разморозка эскроу-счетов будут реально действовать, а не останутся на бумаге, это будет существенной поддержкой отрасли», – полагает Надежда Калашникова.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован.