Когда ждать дешевое жилье: хроника падающих цен

Когда ждать дешевое жилье: хроника падающих цен

Случилось: цены на жилье начали свое падение. Застройщики этот факт не признают, но практики-продавцы уже фиксируют большие дисконты и переживают, что падение может стать очевидным и неуправляемым. Ценообразование на рынке ныне носит хаотичный характер.

Рынок недвижимости пережил уже несколько кризисов и вполне достойно вышел из них. Нынешний кризис может оказаться самым глубоким и серьезным. Рынок вряд ли падет, новостройки поддержит государство и банкиры. Но многие ждут снижения цен, которые неустанно рвались вверх два года. «Вторичка» уже попала под пресс высоких ставок по ипотеке. Процесс непредсказуем.

Новостройки держат удар

Безусловно, многие наши читатели ждут снижения цен на новостройки. Это, пожалуй, самая популярная тема, вечная тема. Действительно, цены значительно выросли, ипотека переживает не лучшие времена, экономические успехи под большим вопросом, доходы населения не растут, а наоборот – значит, наступило время для дешевого жилья. Логично, но не факт.

Пока что аналитики такого падения не замечают, наоборот, прайсы продолжают расти. По данным компании «Метриум», за первый квартал на московском рынке новостроек массового сегмента объем предложения увеличился на 1,5%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 284 690 руб. (+1,4% за месяц, +8,2% за квартал, +26,5% за год). В Петербурге также отмечен рост цен, причем на этом фоне застройщики отчитываются также о высоких продажах, даже ипотека, которая должна была из-за подросших ставок поумерить свой пыл, продолжает бить рекорды.

Правда, некоторые эксперты уже осторожно говорят, что в апреле спрос покажет свое падение, но цифры за месяц общей картины дать не могут: бывали уже провалы, а потом резкие подъемы. Скоро будет запущена ипотека со ставкой до 9%, что, несомненно, стимулирует спрос. Тем более высокие цены спокойно компенсируют снижение спроса. По данным «Метриума», выручка входящих в топ-10 застройщиков Москвы за квартал по сравнению с январем-мартом 2021 года выросла на 44,7%. Так что пока что строители только богатеют.

фото: Когда ждать дешевое жилье: хроника падающих цен

Застройщики тем временем говорят, что цены будут только расти. «У застройщиков сегодня минимум возможностей для сдерживания цен. С одной стороны, внешние обстоятельства вынуждают пересчитывать экономику проектов исходя уже из новых реалий – продолжается рост себестоимости строительства, растут цены на все ключевые строительные и отделочные материалы, рынку требуется время, чтобы наладить логистику и найти качественные аналоги. Поэтому появления дешевого жилья ожидать не стоит, – уверен Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». – С другой стороны, рынок ограничен покупательной способностью, порядка 60-70% квартир (в зависимости от ЖК) в сегменте масс-маркет приобретается с помощью ипотеки. В этой связи главным инструментом поддержания доступности жилья остаются партнерские ипотечные программы с банками».

«Цены на строящееся жилье – это отнюдь не произвольные «хотелки» строительных компаний. Застройщикам не интересно приостанавливать продажи, если происходит повышение цен, но, как правило, это вынужденный шаг в связи с ростом себестоимости, – комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – В общем, ожидать «падения цен» неуместно. Можно лишь допустить, что в условиях сократившегося спроса кто-то из застройщиков будет проводить некоторую коррекцию своих цен, если ранее они выставили немотивированно высокий ценник. Но про нашу компанию могу точно сказать, что мы действуем чрезвычайно аккуратно, ежедневно мониторя и рынок, и спрос, с которым работаем».

«Падения цен на недвижимость в хороших локациях ожидать не стоит: предложение сокращается, материалы стоят дорого, кредиты для застройщиков, даже при условии поддержки отрасли от государства, также существенно подорожали. Ждать дешевого жилья от государства тоже вряд ли стоит. Бюджетных проектов строится немного, особенно в больших городах», – отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».

Ценообразование хаотичного уровня

Если застройщики до поры до времени могут держать цены, стимулируя спрос скидками и субсидированной ипотекой, то частники такой возможности не имеют. На «вторичке» ценообразование сегодня завязано на несколько популярных интернет-площадок, которые формируют ценовое настроение.

«Сейчас ситуация на рынке хуже любого из кризисов 2000-х годов, – бьет тревогу на своей странице в ВК Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». – Очевидное решение моментально выставиться по самой низкой цене относительно конкурентов – ошибка! Особенно несколько объектов. Потому что ограниченное количество покупателей с деньгами тут же сделают вывод, что цены в комплексе снижаются. Можно смело запрашивать дополнительный торг. Процентов 10, если не 15. Я серьезно, проверено на практике. Объект будет висеть во всех источниках (Циан, Авито, Яндекс и так далее). Остальные продавцы и их агенты что будут делать? Правильно – снижать цены до текущего минимального уровня. А дальше – новый цикл понижения. И снова. И снова».

Именно по такому алгоритму формировался рост цен на рынке в последние два года (продавец поставил цену выше, а за ним потянулись остальные), а сейчас большая вероятность, что произойдет то же самое – только со знаком «большой минус».

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован.